一、地產調研的含義
地(di)產(chan)市場調研是地(di)產(chan)開(kai)發企業為了(le)及(ji)時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地(di)收(shou)集(ji)、整理、研究、分析地(di)產(chan)市場有(you)關(guan)信(xin)息(xi)資料，將其轉化(hua)為決策所(suo)需(xu)信(xin)息(xi)的工(gong)作過程。
地產調研的作用：
1）有(you)助于企業發(fa)現新的市場機會，確(que)定(ding)正確(que)的發(fa)展方向(xiang)；
2）有利于地產企(qi)業適時開(kai)發(fa)新產品，搶(qiang)占(zhan)新市場；
3）有利于企業制訂正確的營銷策略；
4）有利于(yu)企業不斷提高產品質量，改(gai)善經營(ying)管理，提升市(shi)場競爭力(li)。
二、地產調研的內容
蘭德趨勢(shi)自2003年起進軍地產(chan)(chan)市場(chang)(chang)研(yan)究(jiu)，是西安首家涉(she)足地產(chan)(chan)行(xing)業研(yan)究(jiu)的(de)市場(chang)(chang)調(diao)研(yan)機(ji)構(gou)，根據多年積(ji)累，蘭德趨勢(shi)可為地產(chan)(chan)企(qi)業提(ti)供的(de)服(fu)務內容(rong)(rong)主要涉(she)及9個方面，具體研(yan)究(jiu)內容(rong)(rong)如下：
（一）宏觀投資環境調查
1、政治環境
政治(zhi)環境(jing)主要包(bao)括(kuo)政府(fu)思想(xiang)觀(guan)念、辦(ban)事效率、政策法規等。一個(ge)國家、地(di)區(qu)和城市(shi)的(de)政治(zhi)環境(jing)如何，將(jiang)直接影響地(di)產(chan)企(qi)業(ye)正常的(de)生產(chan)經營活動(dong)的(de)開展。
2、經濟環境
國(guo)內生產(chan)總(zong)值、國(guo)民(min)(min)收入(ru)的發展(zhan)狀(zhuang)況(kuang)；能源和(he)資(zi)源狀(zhuang)況(kuang)；城(cheng)(cheng)市發展(zhan)總(zong)體(ti)規劃、城(cheng)(cheng)市基(ji)礎設施建設、城(cheng)(cheng)市人口(kou)分布(bu)、區域(yu)劃分；社會固定資(zi)產(chan)投資(zi)狀(zhuang)況(kuang)、金(jin)融、證券市場情況(kuang)；商業零(ling)售與貿易狀(zhuang)況(kuang)、居(ju)民(min)(min)消費結構(gou)、居(ju)民(min)(min)儲蓄和(he)信(xin)貸情況(kuang)等。
3、社會文化環境
居民受(shou)教(jiao)育(yu)程(cheng)度(du)、文化(hua)水平、職業構(gou)成、民族分(fen)布(bu)、宗教(jiao)信仰、風俗(su)習(xi)慣(guan)、審美(mei)觀(guan)(guan)念(nian)等。社(she)會文化(hua)往往對整個社(she)會有深(shen)刻影響(xiang)，盡管(guan)文化(hua)有相(xiang)對穩定(ding)性(xing)，但不是固定(ding)不變(bian)的，特別是生活習(xi)慣(guan)，審美(mei)觀(guan)(guan)念(nian)往往隨著社(she)會生產力發(fa)展而發(fa)生一定(ding)程(cheng)度(du)的變(bian)化(hua)。
（二）城市地產市場概況
1、一級市場土(tu)地(di)出(chu)讓情況(kuang)，包括土(tu)地(di)出(chu)讓數量及其規(gui)劃(hua)用途(tu)、土(tu)地(di)價格、土(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)收繳情況(kuang)；
2、全市商品房施工面積(ji)、竣工面積(ji)、銷售面積(ji)、銷售金(jin)額、空置面積(ji)及結構；
3、全市地(di)產價格(ge)走勢，不同區域和物業類型(xing)的價格(ge)情(qing)況(kuang)；
4、全市主要發(fa)展商開(kai)發(fa)銷(xiao)(xiao)售情況，包(bao)括開(kai)發(fa)量、竣工(gong)量、銷(xiao)(xiao)售面(mian)積及銷(xiao)(xiao)售金額；
5、三級市場交易情況(kuang)；
6、當地(di)地(di)產業相關政策法規。
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
消費者(zhe)包括地(di)產(chan)商品(pin)的現實購(gou)(gou)買(mai)者(zhe)與潛在購(gou)(gou)買(mai)者(zhe)。消費者(zhe)行(xing)為調研內容包括消費者(zhe)社會(hui)階(jie)層與數(shu)量(liang)、年齡構成、收(shou)入(ru)構成、家庭(ting)人口構成、居(ju)民(min)居(ju)住(zhu)現狀與住(zhu)房消費傾向、地(di)產(chan)購(gou)(gou)買(mai)偏(pian)好、購(gou)(gou)買(mai)動機、購(gou)(gou)買(mai)特點等。
2、市場需(xu)求(qiu)容量(liang)調研
需求容(rong)(rong)量，是指有(you)支付(fu)能(neng)力(li)的市(shi)場需求容(rong)(rong)量。只(zhi)有(you)有(you)支付(fu)能(neng)力(li)的需求，才是現實的市(shi)場容(rong)(rong)量。
商品住宅市場需求容量調研，主要(yao)包括以下(xia)幾(ji)方面：
1）城市人(ren)口(kou)、家庭數(shu)量及變(bian)化(hua)趨勢；
2）購買(mai)力，包括居民收入水(shui)平、儲蓄余額(e)、財產狀(zhuang)況；
3）居民居住(zhu)現狀(zhuang)及改善目(mu)標，包括自(zi)有住(zhu)房成套率、居住(zhu)房型、人均居住(zhu)面積等；
4）居民(min)日常消費支(zhi)出水(shui)平與(yu)消費結構；
5）不同社(she)會階(jie)層和收入水平的(de)(de)居民(min)數量及其(qi)對不同類型地產商品的(de)(de)數量、品質、功能(neng)、價格(ge)的(de)(de)需求特點。
（四）項目基本狀況調查
包(bao)括宗地界址、面積、土地附(fu)著物分布、權屬、地形、地貌、水(shui)文地質條件）、項目歷史與(yu)現狀資料(liao)、項目合作(zuo)開發條件、土地獲得成(cheng)本(ben)、用地規劃(hua)條件、與(yu)項目有關(guan)的投(tou)資及開發經營稅費政策；
（五）項目所在區域市場狀況
項目所在區域(yu)城市功能(neng)、區域(yu)建(jian)設(she)發展規(gui)劃、人(ren)口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊(bian)環境、市政管網設(she)施、交通狀況(kuang)、公(gong)建(jian)配(pei)套與(yu)生活(huo)服務(wu)設(she)施、項目所在區域(yu)地產市場供(gong)需狀況(kuang)與(yu)競爭水平，主要競爭對(dui)手所提供(gong)產品(pin)與(yu)服務(wu)的種類、數量、品(pin)質、特點、營銷(xiao)手段(duan)、銷(xiao)售狀況(kuang)等，潛在競爭對(dui)手出現的可能(neng)性。
其中競爭對(dui)手(shou)(shou)調研又包括競爭對(dui)手(shou)(shou)的(de)經營管理水平(ping)、資源狀況(kuang)、市(shi)場競爭地(di)位、產品(pin)地(di)理位置(zhi)、種類、開發規模、產品(pin)品(pin)質、成(cheng)本(ben)、價(jia)格、營銷(xiao)(xiao)水平(ping)、銷(xiao)(xiao)售狀況(kuang)、物業管理水平(ping)，創新能力與發展新產品(pin)的(de)動(dong)向。
（六）項目開發策略建議
1、市(shi)場細分與目標市(shi)場調研；
2、產品(pin)定位，包括產品(pin)類(lei)型、功能(neng)、品(pin)質、項目總(zong)體規劃研(yan)究；
3、開發(fa)(fa)策略分析，包括項目開發(fa)(fa)規模、開發(fa)(fa)周期、成(cheng)本控制、價(jia)格(ge)策略等。
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研
1、宏(hong)觀經濟環境(jing)研究
2、市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研
包括(kuo)：消費者對本企業產(chan)品(pin)、服務包括(kuo)物業管理的評價(jia)、意見和要求，客戶滿意度調(diao)研
4、企業(ye)自(zi)身產品與服務調研(yan)
包括(kuo)：產(chan)品優劣分(fen)析，在滿足客戶(hu)需求方面存(cun)在的(de)缺陷(xian)和不(bu)足，產(chan)品市場(chang)競爭(zheng)地位分(fen)析，本企業產(chan)品的(de)市場(chang)占(zhan)有率及銷售潛力分(fen)析；
5、價格調研
包括：產品(pin)(pin)最(zui)適宜的(de)售價(jia)、新產品(pin)(pin)的(de)定價(jia)、老產品(pin)(pin)價(jia)格調整及消費者(zhe)和競爭(zheng)者(zhe)對價(jia)格變動的(de)反應；本企業產品(pin)(pin)價(jia)格與(yu)競爭(zheng)企業同類產品(pin)(pin)價(jia)格的(de)差異分析。
(八) 住宅、商業物業滿意度研究
研究目的(de)(de)：從客戶體驗觸點出(chu)發，通過深入(ru)聆聽(ting)客戶聲音，全局、系統地(di)把(ba)握客戶感知(zhi)，進而改善和(he)開發出(chu)更有競(jing)爭力的(de)(de)產品(pin)和(he)服務，增(zeng)強企業競(jing)爭力。
研(yan)(yan)究內容(rong)包括：物業服(fu)務(wu)(wu)監測、銷(xiao)售服(fu)務(wu)(wu)監測、客(ke)戶滿(man)意度(du)研(yan)(yan)究（客(ke)戶全生命周期(qi)）、員(yuan)工(gong)滿(man)意度(du)研(yan)(yan)究。
(九) 商圈及消費者研究
1、宏觀競爭(zheng)環(huan)境研究
宏觀(guan)環境、購(gou)買力指(zhi)標(biao)研究。
2、百貨零售場(chang)所及商超研究
1)商圈零售業概況
2)核心商(shang)圈住宅情況調研（包括所(suo)有大中小(xiao)型社區、城(cheng)中村）
3)構(gou)成交通(tong)流量場所調(diao)研(yan)（包括百貨(huo)商店(dian)、大型(xing)集會場所、娛樂場所、公共(gong)汽車站和其他(ta)交通(tong)工具的集中點(dian)等）
4)核心商圈內的所有單位調研
5)核(he)心商圈內的相(xiang)關(guan)業態調(diao)研（例如燈具城(cheng)、農貿市(shi)場等）
6)核(he)心商圈內基礎設(she)施(shi)調研(yan)
7)媒(mei)體接觸習慣(guan)調研(yan)
3、市民(min)消費行為及需求調研
1)消費者具體(ti)個人資(zi)料及(ji)其主要(yao)消費層次
2)目標消費者購物行(xing)為及特征
3)消(xiao)費(fei)者在相關購(gou)物場所(suo)消(xiao)費(fei)情況
4)消費者在(zai)百貨商場消費情況
5)消費(fei)者的雙休日、節慶日消費(fei)定(ding)向(xiang)及其(qi)動機
6)消(xiao)費者對餐飲、娛樂活動的消(xiao)費情況
7)消費者(zhe)對其(qi)他(ta)消費情況的(de)認知
4、入住商戶調研
未來(lai)招商對象(xiang)入住(zhu)意向(xiang)、入住(zhu)商戶對購物場所的期望與要求。